In ontwikkeling

Loftachtige, flexibel in te delen appartementen
met goed uitzicht en zonnige terrassen in de Spoorzone in Delft.

 

 
 

 

 

 

Inleiding

In de grote binnenstedelijke herontwikkelingslocatie De Spoorzone in Delft, gaan wij een hoogwaardig appartementengebouw ontwikkelen met daarin 10 appartementen, één stadswoning en twee bedrijfsruimten met parkeervoorzieningen. Ons initiatief stelt toekomstige eigenaren in staat om een woning naar eigen wens én op maat’ mee te ontwerpen. Alle kopers worden betrokken bij de belangrijke ontwerpkeuzes.
Potentiele deelnemers hebben de voordelen van een ‘co creatie-project’, zonder de zorgen en risico’s van het opdrachtgeverschap.

Arie Bergsma/Esther Stevelink van Gaaga Architecten en Eric Amory (OntwerpJeWoning BV), hebben gezamenlijk het initiatief genomen voor dit appartementengebouw met mede-opdrachtgeverschap in de spoorzone Delft. Bij het tot stand komen van een appartementencomplex met mede-opdrachtgeverschap komt veel kijken; het aansturen van architecten en noodzakelijke adviseurs, het juridische traject, het aanbesteden en onderbrengen van de uitvoeringsrisico’s bij een bouwer en het risico voor onverkochte appartementen, het bewaken van kosten gedurende het hele traject, en de financiering van de plan- en grondkosten.

Last but not least: het proces met potentiele bewoners dat doorlopen gaat worden vanaf initiatieffase, programma van eisen, ontwerp, realisatie en het uiteindelijke doel: om er zelf en met andere mede-opdrachtgevers plezierig te gaan wonen.
Arie Bergsma en Esther Stevelink van Gaaga Architecten en Eric Amory van OntwerpJeWoning BV nemen een groot deel van deze werkzaamheden voor hun rekening, tegelijk blijft het mogelijk om collectief en individueel mede het ontwerp van het gebouw en de woningen te bepalen.

Locatie

Nu het spoor in Delft ondergronds is gegaan is het nieuwe project Spoorzone Delft ontstaan. Het gebouw ligt in het Van Leeuwenhoekkwartier, direct naast het historische centrum. Een plek met stedelijke allure. Een plek waar werken, wonen, startups, cultuur, bedrijvigheid en historie samen komen. Het nieuwe stadspark loopt als een lange groene loper prominent doorheen. Rondom dit park komen diverse nieuwe woningen en nieuwe stedelijke functies die zorgen voor de levendigheid, een plek waar altijd iets te doen is.
Behalve voor wonen is er ruimte voor tal van nieuwe stedelijke functies verdeeld over circa 40.000 m2, die zorgen voor de optimale stedelijke mix en levendigheid in het gebied.
In de directe omgeving is plaats voor een viertal vergelijkbare appartementengebouwen.

Het gebouw

In dit gebouw is er ruimte aan 10 luxe grotendeels vrij indeelbare appartementen en een stadswoning met grote te openen volledig glazen gevelpuien met ruime en zonnige terrassen die uitzicht geven over de omgeving (de nieuwe Coendersbuurt en Westerkwartier).
In het gebouw zijn twee bedrijfsunits opgenomen van ca. 73 en 103 m2. De omvang van het gebouw, hoofdopzet (en daarmee ook groottes van woningen), parkeeroplossing en ontsluitingsprincipe staan vast. Ook hebben de initiatiefnemers inmiddels een ontwerp van gevels en materialisatie van het gebouw bedacht.
De indeling en afwerking van de appartementen ligt (nog) niet vast.

Impressies, plattegronden en meer over het gebouw

Impressies en plattegronden


Alle woningen krijgen een geheel eigen, door toekomstige kopers te bepalen interieur, afgestemd op eigen persoonlijke wensen.
Op basis van ervaringen met vergelijkbare projecten is het basisuitgangspunt: hoogwaardige en onderhoudsarme materialen, veel daglichttoetreding, veel aandacht voor geluidsisolatie tussen de woningen onderling en hoogwaardige installaties. Er is veel aandacht voor duurzaamheid: gebruik van duurzame materialen, een laag energiegebruik, door zeer goede isolatie en installatiekeuze voor verwarming, koeling en ventilatie.

Het woningontwerp
Er zijn appartementen van 69, 80, 112 en 137 m2 opgenomen in het ontwerp. De stadswoning (over twee lagen) is 137 m2. Het bijzondere van de stadswoning is dat de begane grond verdieping een vrije hoogte krijgt van ca. 4 meter.
De indeling is vrij, wel is de locatie van badkamer en toiletten aan (collectieve) spelregels gebonden. Wij zullen samen met u als koper, de ideale indeling ontwerpen, die aansluit op uw individuele wensen.Alle woningen zijn via een ruime lift en trappenhuis ontsloten. De entreehallen op de verdiepingen hebben veel daglicht. Het auto’s worden via een half automatisch parkeersysteem aan de achterzijde van de woningen geparkeerd. De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via afgesloten achterstraat die gezamenlijk eigendom gaat worden van alle kopers van woningen en appartementen in dit deel van het plangebied.
Plafondhoogtes
De vrije plafondhoogtes bedragen om en na bij 2.70 m1. De appartementen zijn hierdoor extra ruimtelijk. Helaas is het bestemmings plantechnisch niet mogelijk om deze hoogte verder te verhogen.
NB Het wettelijk minimum is 2.60 m!.
De stadswoning heeft een begane grond verdieping van ca. 4 m1 vrije hoogte.

Parkeren en bergingen

Alle woningen beschikken over één of twee parkeerplaatsen en een (fietsen)berging.
De (fietsen) bergingen zijn in de kelder opgenomen. Vanwege het niveauverschil is op het parkeerterrein aan de achterzijde van het gebouw een zone voor fietsparkeren ingericht.

Bedrijfsunits
In het gebouw zijn twee bedrijfsunits opgenomen van ca. 73 en 103 m2. De bedrijfsunits hebben een vrije hoogte van ca. 4.0 m1.
De bedrijfsunit van 103 m2 is indien gewenst te koppelen of combineren met de bovengelegen woning van 112 m2. Bovendien is het mogelijk om extra opslagruimte te creëren door de kelder te vergroten.

Duurzaamheid

In de Spoorzone en ook in dit project is veel aandacht voor duurzaamheid.
De appartementen zijn goed geïsoleerd en het gebouw wordt met duurzame en ‘gezonde’ materialen gerealiseerd. Er wordt zoveel mogelijk gewerkt met scheiding van constructie en inbouw zodat het gebouw later is aan te passen aan verandernde wensen. De ambitie is om te gaan werken met een verwarmings- en koelingssysteem dat werkt met bodemwarmte en -koudeopslag. Voordeel van dit systeem is dat het ’s zomers de woningen koelt.
Verwarming wordt middels lage temperatuur vloerverwarming geleverd. Een deel van de benodigde energie wordt zelf opgewekt met PV panelen.

Kostenindicatie

Wij houden op dit moment rekening met vanaf prijzen van € 270.000 vrij op naam (V.O.N.), uitgaande van een appartement van ca. 70 m2 GBO. De prijzen variëren afhankelijk van de hoogteligging en de grootte.

 

 

De V.O.N. prijzen zijn inclusief:

• grondkosten,
• alle advies- en aansluitkosten
• notariële kosten met uitzondering van kosten voor de eigen hypotheekacte.
• ontwerpkosten per individueel appartement

• ca. 2,70 m vrije hoogte
• gevels, entree, berging(en)
• hoog geïsoleerde gevel met onderhoudsarme materialen
• installaties (verwarming, elektra, luchtbehandeling).

• slimme duurzame energieoplossingen (gezamenlijk te bepalen)
• vloerverwarming
• 1 berging per appartement
• inclusief 21% BTW.

Meer over prijzen

Prijzen op basis ‘nieuwbouw’ kwaliteit, inclusief binnenwanden, massieve houten kozijnen en stompe deuren met RVS deurbeslag.
De keuken, toilet en badkamer wordt bouwkundig voorbereid (elektra, ventilatie en aansluiting installaties).
NB: De kosten van parkeerplaatsen zijn € 20.000 VON per stuk.

Proces

Het doel is dat alle appartementen zoveel mogelijk naar persoonlijke wensen ontwikkeld op basis van de door kopers omschreven eisen gekoppeld aan een budget. Dat betekent dat er volop ruimte is voor individualiteit, van indeling en functionaliteit tot materiaalgebruik en afwerking. 

Omdat het een appartementencomplex betreft kan een aantal wensen alleen gerealiseerd worden als de hele bouwgroep deze deelt: denk aan materiaalgebruik in de collectieve ruimten, de keuze voor installaties. In deze fase is het nog mogelijk om appartementen te voorzien van twee voordeuren zodat er een werkgedeelte of gastenverblijf wordt gerealiseerd. Ook is het nog mogelijk om de kelder met bergingen te vergroten en anders in te delen.

Meer over het proces

Wel geldt dat individuele keuzes strijdig kunnen zijn met het algemene belang, of strijdig met gemeentelijke richtlijnen zoals die zijn vastgelegd in het kavelpaspoort en bestemmingsplan.
Om te waarborgen dat alleen serieus geïnteresseerde kandidaten deelnemen aan de bouwgroep, moeten bouwgroepleden zich vanaf de start van het ontwerptraject contractueel binden.
Gedurende de looptijd van het project ook steeds meer in financieel opzicht. Dat vindt plaats door het afsluiten van de zogenaamde reserveringsovereenkomst. Ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning wordt deze overeenkomst afgesloten. Wij verwachten dat dan een bijdrage van € 10.000 wordt gedaan, als aandeel in de planvoorbereidingskosten in de fase van de aanvraag omgevingsvergunning. Deze kosten zullen worden verrekend bij levering van de woning.
De initiatiefnemers verzorgen het overgrote deel van de voorfinanciering en ‘achtervang’ voor de appartementen waar geen kopers voor zijn of waar potentiele kopers afvallen. In dat geval kan de bouw ook starten als er nog enkele onverkochte woningen zijn.
Wij gaan in een vroeg stadium inzicht bieden in de kosten van het project voor de gezamenlijke eigenaren en in de kosten van uw wensen voor uw eigen appartement. De kostenramingen worden regelmatig geactualiseerd. De onzekerheidsmarge wordt daarbij verlaagd van +/- 10% in de fase van het initiatief / schetsontwerp tot +/- 2% in de fase van de aanvraag omgevingsvergunning.
Alle kopers worden voortdurend op de hoogte gehouden van alle beschikbare informatie, inclusief financiële en technische gevolgen van de door u gemaakte keuzes.
Het streven is om individuele wensen zoveel mogelijk te verwezenlijken, maar door technische beperkingen en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de locatie is niet alles mogelijk.

Planning en procedure

Op basis van informatie van de gemeente Delft, ziet de planning en procedure er als volgt uit:
• November/december 2016: vorming bouwgroep
• Ontwerpproces: november 2016-maart 2017
• Aanvraag omgevingsvergunning: mei 2017
• Reserveringsovereenkomst: april 2017
• Afsluiten koop-aannemingsovereenkomst oktober 2017
• Verwachte start bouw: eind 2017
• Verwachte oplevering: eind 2018

NB de start- en opleverdatum is mogelijk afhankelijk van andere gebouwen in de directe omgeving. In het voorjaar van 2017 wordt hiervan meer bekend en wordt de planning definitief.

 

Initiatiefnemers

OntwerpJeWoning BV
Eric Amory van OntwerpJeWoning BV heeft veel ervaring met stedelijke appartementencomplexen waarbij maximaal wordt ingespeeld op individuele woonwensen.
Daarbij gaat het om de individuele grootte van de woning, afmetingen buitenruimtes, bijzondere functies (zoals ateliers, werkruimten of gastenverblijven) en daarnaast om ruimtelijke kwaliteiten.

Meer over Ontwerpjewoning

Vergelijkbare projecten van Ontwerpjewoning


Voorafgaand aan het ontwerpproces worden toekomstige bewoners geworven en gecontracteerd. Door in een vroegtijdig stadium afspraken te maken over de persoonlijke programma’s van eisen, kunnen deze in een collectief gebouw met appartementen vergaand worden meegenomen. De bouwkundige structuur wordt zo flexibel gekozen, dat het gaande het ontwerpproces mogelijk is om nieuwe wensen te kunnen implementeren. OntwerpJeWoning bewaakt het ontwerpproces en de kwaliteit van de ‘collectieve voorzieningen’ zoals installaties, lift en parkeervoorzieningen. Er zijn appartementengebouwen opgeleverd en een aantal in voorbereiding.
Voor meer informatie zie www.ontwerpjewoning.nl 

Gaaga Architecten
Gaaga Architecten is een bureau dat inzet op beleving: de vorm, materiaalgebruik en detaillering. Het gaat er niet alleen om hoe het eruit ziet, maar ook hoe het is gemaakt, hoe materialen bij elkaar komen en hoe lichtwerking wordt ervaring. Een gebouw is pas geslaagd als de gekozen oplossing coherent is en vanzelfsprekend.  

Meer over Gaaga Architecten

Vergelijkbare projecten van Gaaga Architecten


Het bureau heeft ervaring met diverse opdrachten, van particuliere woonhuizen tot verbouw van een fabriekscomplex. Er is veel ervaring met trajecten met collectief particulier opdrachtgeverschap en collectief mede-opdrachtgeverschap.
Zie voor meer informatie: www.gaaga.nl

Samenvatting

In Delft, Spoorzone, wordt een appartementengebouw met ca. 10 appartementen, stadswoning en bedrijfsunits en parkeervoorzieningen ontworpen.
U kunt invloed uitoefenen op het project als geheel en op de grootte, indeling en afwerking van uw individuele appartement
Gaaga Architecten en OntwerpJeWoning verzorgen het proces van het maken van het ontwerp, berekenen de kosten en zorgen dat de woning wordt gerealiseerd. Daarvoor wordt afgestemd met de andere potentiele kopers van appartementen, de gemeente en gebouwen in de omgeving.
Er wordt gewerkt met achtervang. Deze constructie maakt het mogelijk dat de bouw start op risico ook als niet alle appartementen zijn verkocht of als kopers zich terugtrekken.

Interesse?

Interesse om mee te doen aan dit bijzondere initiatief?
Stuurt u dan a.u.b. een kort bericht aan info@ontwerpjewoning.nl met een globale beschrijving van uw woonwensen, in ieder geval de voorkeursgrootte van de woning. U kunt ook contact opnemen met Marloes makelaars in Delft, www.marloesmakelaars.nl